فهرست گروه بندی ها

شهرسازی

اعلام کاربری به چه اشخاصی حقیقی یا حقوقی مجاز است ؟

مالک و وکیل قانونی مالک

جهت اعلام کاربری اراضی بیشتر از ۱۰۰۰ مترمربع به چه مدارکی نیاز است ؟

ارائه تصویر مصدق سند ششدانگ مالکیت ، ارائه تصویر مصدق شناسنامه مالک، ارائه اصل نقشه ۲۰۰۰/۱ کارشناس رسمی دادگستری ، ارائه تصویر رای کمیسیون ماده ۱۲ ، پس از آن ثبت در سیستم GIS و اظهارنظر کمیسیون تعیین وضعیت املاک

ساخت و ساز در حریم معابر بیش از ۲۰۰ متر چگونه است ؟

کلیه حقوق کاربری میزان عرصه واقع شده متعلق به مالک بوده اما امکان هیچگونه ساخت و ساز در حریم معابر با عرض بالای ۲۰ متر میسور نیست

حریم معابر چقدر است؟

جدر بر خیابانهای ۲۰ الی ۳۵ متر ۵ متر ، در بر خیابانهای ۳۵ الی ۴۵ متر حداکثر بین ۱۰ تا ۱۵ متر و در بر خیابانهای بیشتر از ۴۵ متر بیش از ۲۵ الی ۳۰ متر .

دسترسی سواره در املاکی که از دو یا چند گذر دسترسی دارند چگونه است ؟

دسترسی سواره از گذر با عرض کمتر می باشد .

دسترسی و نورگیری از فضای سبز عمومی چگونه است ؟

هیچگونه دسترسی سواره و پیاده و استفاده بمنظور گیری از فضاهای سبز عمومی شهر مجاز نیست .

دسترسی و نورگیر از فضای سبز حاشیه معبر چگونه است ؟

جاز فضای سبز حاشیه معبر دسترسی سواره و پیاده ممنوع و نورگیری در شورای معماری منطقه قابل بررسی است .

مسئولیت جابجائی ملک و جابجائی در احداث بنا بعهده کیست ؟

کلیه مسئولیتهای مربوط به جابجائی ملک و احداث بنا و تعارض و تداخل بعهده مالکین املاک می باشد و شهرداری هیچگونه مسئولیتی ندارد .

تفکیک و افراز املاک چگونه است ؟

پس از تشکیل پرونده در شهرداری و بررسی مطابق ضوابط شهرسازی و معماری و مقایسه با حد نصاب مجاز تفکیک منطقه و تامین حقوق شهرداری بررسی و اقدام می گردد .

حداقل عرض گذر چقدر است ؟

حداقل عرض گذر با توجه به ضوابط و مشکلات ترافیکی تعیین می گردد اما به هر صورت نباید از ۶ متر کمتر باشد .

دریافت پروفیل معبر جهت کنترل کف چه زمانی از شهرداری باید صورت گیرد ؟

پروفیل معبر هنگام شروع بکار و قبل از گودبرداری از شهرداری باید دریافت گردد .

کنترل کف چه زمانی باید صورت گیرد ؟

پس از گودبرداری مالک به شهرداری (حوزه شهرسازی و معماری) مراجعه تا کنترل لازم معمول گردد.

درخصوص گذرهایی که جدول خیابان اجرا شده کنترل کف چگونه است ؟

مهندس ناظر باید روی جدول اجرا شده را صفر معماری در نظر گرفته و با توجه به کدهای ارتفاعی نقشه های معماری کنترل نماید و شهرداری هیچگونه مسئولیتی در این زمینه ندارد . درصورت هرگونه رفع ابهام ضرورت دارد به حوزه شهرسازی و معماری (قسمت طرح تفصیلی و بروکف) مراجعه شود.

شهرداری درخصوص تداخل املاک چگونه اظهارنظر می نماید ؟

درخصوص تداخل و تعارض املاک شهرداری صرفاً به استناد نقشه های کارشناس رسمی دادگستری ـ اعلام نظر اداره ثبت اسناد و املاک و دستورات صادره از محاکم قضائی اظهارنظر و عمل می نماید .

کنترل گود انبوه سازان توسط چه قسمتهایی انجام می گردد ؟

مختصات گود و ارتفاع توسط واحد GPS برداشت و توسط واحد GIS با سایت پلان مصوب منطبق و کنترل می شود.

در چه صورتی از اداره آب استعلام می گردد ؟

درصورتی که اطراف ملک در نقشه های پوششی نهر ، مسیل ، چاه مشاهده یا در طرح و در محل لوله آب باشد یا حدی از ملک به نهر و مسیل تعریف شده باشد و یا در طرح لحاظ گردیده باشد .

درچه صورتی از اداره برق استعلام می گردد ؟

درصورتی که اطراف ملک در نقشه های پوششی دکل و خطوط انتقال نیرو و تاسیسات برق مشاهده شود و یا در وضع موجود تاسیسات برق وجود داشته باشد یا در طرح لحاظ گردیده باشد.

رای کمیسیون ماده ۱۲ توسط چه سازمانی صادر می گردد ؟

رای کمیسیون ماده ۱۲ از سوی کمیسیون ماده ۱۲ تحت نظرسازمان مسکن و شهرسازی صادر می گردد.

درخصوص املاکی که سند مشاعی ارائه می نمایند چه اقدامی صورت می گیرد ؟

تا ارائه سند ششدانگ مالکیت هیچگونه اقدامی از سوی شهرداری متصور نیست .

نحوه برخورد با املاکی که در طرحهای شهرداری واقع می گردند چگونه است ؟

پس از تشکیل پرونده از سوی مالک و بازدید از محل و تهیه نقشه کارشناسی و طرح تفصیلی چنانچه در طرح اجرائی معبر یا فضای سبز واقع باشد پس از اظهارنظر قسمت طرح تفصیلی و بروکف به اداره املاک جهت تملک و طی مراحل گردش اداری ارجاع می گردد .

نحوه برخورد با املاکی که قسمتی از آنها در طرح معبر قرار دارد چگونه است؟

در زمان صدور دستور نقشه مالک می بایست اقرارنامه محضری ارائه نموده و با توجه به تسهیلات ملحوظ شده تا قبل از درخواست پایانکار ساختمانی باید نسبت به اصلاح سند مطابق مساحت و ابعاد بروکف اقدام نماید .

ابعاد راه پله و راهرو مجاز بمنظور رعایت مبحث ۳ مقررات ملی ساختمان نیز عدم مشمول عوارض مازاد تراکم به چه میزان است؟

ابعاد استاندارد راه پله و راهرو طبق مبحث ۳ مقررات ملی ساختمان به شرح ذیل می باشد (راه پله دو طرفه = طول * عرض = ۴/۲ * ۸/۴
راه پله سه طرفه = عرض هر پاگرد ۲/۱ حداکثر ارتفاع پله حداکثر ۱۸ سانتی متر و کف پله حداقل ۳۰ سانتی متر
درصورت عدم رعایت موارد فوق شامل عوارض مازاد تراکم می گردد.

ابعاد نورگیری که به خواب و آشپزخانه و نشیمن نور می دهد (در دو واحد مسکونی و یا یک واحد مسکونی) به چه میزان است و اگر مساحت نورگیر تغییر نکند ولی عرض آن کاهش یابد ایا خلاف است یا خیر (بخصوص بحث مشرفیت واحدها نسبت به هم و نسبت به املاک مجاور) ؟

ابعاد نورگیری که به خواب و نشیمن نور می دهد حداقل ۳* ۴ متر و ابعاد نورگیری جهت آشپزخانه ۳*۲ متر باشد و درصورتی که دو خواب یا نشیمن در دو واحد مقابل هم قرار گیرند فاصله بین دو خواب ۶ متر و در املاک با عرصه بالای ۲۰۰ مترمربع عرض نورگیر نباید از ۳ متر و زیر ۲۰۰ مترمربع نباید از ۲ متر کمتر گردد درغیراینصورت مشرف به املاک مجاور گردیده است که جهت رسیدگی به کمیسیون ماده صد ارسال خواهد شد همچنین فاصله دو آشپزخانه و یا آشپزخانه به اتاق خواب مقابل هم در دو واحد مسکونی ۴ متر باید باشد.

ایا تغییر در متراژ و تعداد انبار و تاسیسات مسکونی در همکف و یا زیرزمین مجاز است ؟

احداث انبار مسکونی در همکف املاکی که دارای زیرزمین می باشند مجاز نبوده و درصورتیکه ملک فاقد زیرزمین باشد و احداث انباری منجر به حذف پارکینگ نگردد مجاز است ضمن اینکه احداث انبار مسکونی در مجاورت گذر مجاز نمی باشد . تغییر در تعداد واحدهای انبار مسکونی در زیرزمین نیز درصورت عدم حذف پارکینگ مجاز است .

ایا احداث استخر و سونا و جکوزی و مشتقات آن در زیرزمین مجاز است؟

احداث استخر در زیرزین صرفاً جهت استفاده ساکنین ساختمان و با رعایت سایر ضوابط و مقررات مجاز است و درصورتیکه حجم آن بیشتر از ۳۰ مترمکعب شود مشمول عوارض می گردد .

حداکثر متراژ مجاز جهت احداث سرویس بهداشتی در حیاط و زیرزمین و همکف چقدر است ؟

حداکثر متراژ سرویس بهداشتی در حیاط ۳ مترمربع و در همکف یا زیرزمین ۵/۲ مترمربع می باشد و درغیراینصورت مشمول عوارض می گردد.

ایا می توان ارتفاع زیرزمین و همکف را با سقف کاذب کاهش داد ؟

کاهش ارتفاع با سقف کاذب مجاز نمی باشد.

ایا درصورت تبدیل دو واحد مسکونی به یک واحد مسکونی و یا دو باب تجاری به یک باب مشمول عوارض می گردد و خلاف است ؟

درصورت تغییر در تعداد واحدهای تجاری و مسکونی (کاهش یا افزایش) تخلف محسوب گردیده و مشمول عوارض می گردد.

ایاایجاد تراس (بالکن) در نورگیر بطوریکه ابعاد نورگیر ۳*۴ باشد خلاف است یا خیر ؟

احداث تراس در نورگیر برخلاف مقررات می باشد .

حداکثر ارتفاع تجاری به چه میزان است و ایا ایجاد نیم طبقه در یک واحد تجاری و یا سرویس بهداشتی در آن خلاف است یا خیر ؟

حداکثر ارتفاع تجاری در همکف ۵/۴ متر می باشد که درصورتیکه بیشتر از متراژ مذکور گردد مشمول عوارض خواهد شد و احداث نیم طبقه تجاری در واحد تجاری نیز مجاز نبوده و درصورت احداث سرویس بهداشتی نیز متراژ سرویس بهداشتی جزو متراژ تجاری محسوب می گردد .

نحوه محاسبه پارکینگها در واحدهای تجاری و اداری به چه صورت بوده و ایا راه پله نیز در محاسبه پارکینگها موثر است یا خیر ؟

درصورتیکه راه پله در دسترسی به واحد تجاری یا اداری تاثیر داشته باشد در محاسبه پارکینگ موثر می باشد و جهت واحد تجاری زیرزمین یک واحد و بالای آن به ازای هر ۱۰۰ مترمربع سه واحد و جهت واحدهای اداری نیز به ازای واحدهای زیر ۵۰ مترمربع یک واحد و بالای آن به ازاء هر ۱۰۰ مترمربع ۲ واحد نیاز می باشد.

آیا امکان توسعه محل استقرار کولر در سقفهای شیبدار وجود دارد یا خیر ؟

خیر

در ساختمانهای بتنی ارتفاع طبقات و زیرزمین و همکف از زیرتیرچه محاسبه می شود یا از زیر تیر ؟

از کف طبقه تا زیر تیرچه سقف محاسبه می شود

اگر مالک ملک پزشک یا سر دفتردار باشد ایا امکان تبدیل ملک به مطب و یا دفترخانه می باشد یا خیر ؟

درصورت ارائه مجوزات لازم از سوی سازمانهای مربوطه و نیز رضایت همسایگان صرفاً توسط مالک مجاز است (ضمن هماهنگی با شهرداری منطقه)

ایا امکان تغییر در تیغه بندی طبقات ، ارتفاع طبقات و کدهای ارتفاعی برخلاف نقشه های مصوب می باشد یا خیر ؟

درصورت عدم مغایرت با ضوابط و تائید مهندس ناظر ضمن اخذ مجوز از حوزه شهرسازی بلامانع است .

بازشو ورودی پارکینگ به سمت گذر بلامانع است یا خیر ؟

خیر

اگر ملک به شهرداری بدهکار باشد ایا صدور پایانکار مقدور می باشد ؟

صدور پایانکار منوط به تسویه کامل با شهرداری و عدم وجود بدهی می باشد.

درخصوص صدور پایانکار ساختمانی بطور کلی چه مدارکی مورد نیاز می باشد ؟

  1. درخواست پایانکار از دفاتر خدمات الکترونیک شهر
  2. بازدید و گزارش
  3. بررسی طرح تفصیلی و بروکف
  4. بررسی پرونده در بررسی خلاف و عوارض نظارت فنی و عدم وجود تخلف
  5. گزارش اتمام عملیات ساختمانی و ارائه برگ سبز و برگ مشخصات فنی ساختمان توسط ناظر
  6. تسویه کامل درآمد و پرداخت عوارض نوسازی
  7. عکس کامل از نما و پیاده رو و نمای جانبی و نصب صندوق پستی
  8. ارائه پاسخ استعلام از شهرداری ناحیه مربوطه
  9. اقرارنامه شهرک گلستان درصورتیکه ملک در شهرک گلستان باشد
  10. تعهدات لازم ابلاغی توسط قسمت نظارت فنی

جهت اخذ گواهی عدم خلاف چه مدارکی مورد نیاز می باشد ؟

  1. ارائه گزارش مرحله ای مهندس ناظر
  2. ارائه تائیدیه استفاده از بتن استاندارد برای مرحله فونداسیون و سقفها
  3. در مرحله سفت کاری بهمراه گزارش ناظر نتایج آزمایشگاه ارائه شود
  4. پرداخت عوارض نوسازی

ایا صدور گواهی پایانکار بدون نصب صندوق پستی امکان پذیر می باشد ؟

نصب صندوق پستی جهت صدور گواهی پایانکار ساختمانی الزامی است .

نحوه محاسبه عوارض چگونه است ؟

در حال حاضر طبق مصوبه مورخ ۲۷/۱۱/۸۶ شورای اسلامی شهر تهران و کتاب ملاک عمل جلد عوارض محاسبه و اخذ می گردد

ایا املاکی که دارای رای کمیسیون ماده صد می باشند علاوه بر جریمه کمیسیون عوارض دیگری تعلق می گیرد ؟

براساس بخشنامه مربوطه املاکی که دارای جریمه ماده صد می باشند علاوه بر جریمه مذکور عوارض صدور پروانه نیز اخذ می گردد .

در منطقه ۲۲ جهت قطعات با مساحت عرصه کمتراز۱۰۰۰مترمربع پروانه ساختمانی در چند طبقه صادر می گردد ؟

حداکثر۳ طبقه مسکونی بر روی زیرزمین (جهت پارکینگ و انباری)

تراکم مجاز در قطعات با مساحت عرصه کمتراز۱۰۰۰مترمربع چقدر می باشد ؟

۱۰۰% مساحت زمین قبل از اصلاحی وتا میزان حداکثر ۱۸۰% باپرداخت عوارض مازاد تراکم پروانه ساختمانی

حداکثر طول پیشروی مجاز در شهرک گلستان چقدر می باشد ؟

۶۰% طول زمین قبل از اصلاحی به علاوه دو متر بدون پخ (درصورت عدم رعایت پخ ۴۵ درجه از طرف مجاورین)

تعداد واحد مسکونی مجاز جهت قطعات با مساحت عرصه کمتر از۱۰۰۰ مترمربع چقدر می باشد ؟

درصورتی که مساحت زمین طبق سند کمتر از ۳۳۰ مترمربع باشد ۳ واحدمسکونی، درصورتی که بین۳۳۰ و۶۰۰ مترمربع باشد ۶ واحد مسکونی وبرای مساحتهای بیشتر از ۶۰۰ مترمربع حداکثر ۹واحد مسکونی مجازمی باشد.

ارتفاع پیلوت حداکثر چقدر مجاز می باشد ؟

۴۰/۲ متر پس از کفسازی

ارتفاع زیرزمین حداکثر چقدر مجاز می باشد ؟

۶۰/۲ متر پس از کفسازی

حداقل مساحت نورگیر چقدر می باشد ؟

در املاک با عرصه بیشتر از ۲۰۰ مترمربع (پس از رعایت اصلاحی) حداقل ۱۲ مترمربع با حداقل عمق ۳ متر جهت پذیرائی و خواب و سایر فضاهای اصلی و حداقل ۶ مترمربع با حداقل عمق ۲ متر جهت آشپزخانه و در املاک با عرصه کمتر از ۲۰۰ مترمربع (پس از رعایت اصلاحی) جهت پذیرایی و خواب و سایر فضاهای اصلی حداقل ۶% مساحت عرصه (پس از رعایت اصلاحی) و جهت آشپزخانه حداقل ۳% مساحت عرصه (پس از رعایت اصلاحی) با حداقل عمق ۲ متر .

در کدام قسمتهای منطقه احداث سقف به صورت شیبداراساسی می باشد ؟

قطعات واقع در کوهک ، شکیب، یزدانمهر وبشارت، قطعات آزادشهر و شهرک دانشگاه صنعتی شریف

نحوه احداث بنا و محل استقرار ساختمان در شهرک آزادشهر چگونه می باشد ؟

رعایت فاصله حداقل ۳ متر از حد شمال ملک در قطعات جنوبی الزامی می باشد .

پروانه اضافه اشکوب صادر می شود یا خیر ؟

طبق بخشنامه ابلاغی از سوی شورای اسلامی شهر تهران صدورپروانه اضافه اشکوب ممنوع می باشد.

پروانه تجاری در چه املاکی صادر می شود ؟

پروانه احداث تجاری صرفاً در ملکهایی که در طرح تفصیلی مصوب دارای کاربری تجاری می باشند صادر می گردد.

درحال حاضر پاسخگویی وپیگیری پرونده های شهرسازی به چه صورت می باشد ؟

باتوجه به راه اندازی دفاتر خدمات الکترونیک شهر پاسخگویی وپیگیری سوابق از طریق دفاتر خدمات الکترونیک صورت می پذیرد ومالکین محترم می بایست از مراجعه مستقیم به حوزه شهرسازی ومعماری خودداری فرمایند.

در خصوص املاکی که دارای مهلت عمران از سوی سازمان مسکن وشهرسازی می باشند ایا صرفاّ دریافت پروانه ساخت کافی است ؟

خیر. با توجه به ضوابط ملاک عمل باید درمهلت مقرر درپروانه های ساختمانی صادره عملیات ساختمانی آغاز گردد وچنانچه به هر دلیل این کار انجام نشود صدورپروانه جدید (تغییر نقشه یاتمدید پروانه) منوط به دریافت مجدد مهلت از سازمان مسکن وشهرسازی می باشد.

احداث کنسول برروی چه گذرهایی وبه چه میزان مجاز می باشد؟

احداث کنسول صرفا برروی گذرهای با عرض بیشتر از ۱۲ متر مجاز می باشد. جهت گذرهای با عرض بین ۱۲ تا ۲۰ متر احداث کنسول به عمق 0/8 متر وجهت گذرهای باعرض بیشتراز۲۰ متر 1/2 متر با رعایت ارتفاع مناسب (حداقل 3/5 متراز گذر) می باشد.

حداقل مساحت ودهانه مجاز جهت واحدهای تجاری محله ای وواحدهای تجاری مستقر در مجموعه های مسکونی به چه میزان می باشد؟

حداقل مساحت واحدهای تجاری محله ای وواحدهای تجاری مستقر در مجموعه های مسکونی ۲۵ مترمربع وحداقل عرض(دهانه) آنها 3/6 متر وحداقل طول (عمق) آنها 6/7 متر مجاز می باشد.

 

 

 

ارتفاع مجاز واحدهای تجاری در طبقه همکف به چه میزان است؟

ارتفاع مفید واحدهای تجاری درطبقه همکف حداقل 3/6 متر وحداکثر 4/5 متر در محدوده پیشروی طولی(۶۰%+۲) متر مجاز میباشد.

تامین پارکینگ جهت واحدهای تجاری به چه صورت مجاز است؟

به ازاء هرواحدی ۳۳ مترمربع زیربنای ناخالص تجاری تامین یک واحدپارکینگ به صورت سرپوشیده الزامی است.

تامین پارکینگ جهت واحدهای اداری به چه صورت مجاز است؟

به ازاء هرواحد یا ۵۰ مترمربع زیربنای ناخالص اداری تامین یک واحدپارکینگ به صورت سرپوشیده الزامی است.

در شهرک آزادشهر جهت قطعاتی که با قطعه بندی های مصوب مغایرت دارند امکان صدور پروانه مقدور می باشد؟

جهت قطعات با عرصه ۱۰۰متر مربع وبیشتر صدورپروانه ساختمانی در ۳ طبقه مسکونی بر روی زیرزمین مشروط به دسترسی مستقیم و مناسب به گذر طرح تفصیلی انجام می شود.

احداث پنجره در نورگیر هایی که مجاور حیاط همسایه می باشند به چه صورت مجاز می باشد؟

مالک ملزم به عدم استفاده از پنجره بازشو تا ارتفاع 1/7 متر و استفاده از شیشه های مشجر تا ارتفاع 1/7 متر در حیاط خلوت یا نورگیر مشرف به حیاط منازل همسایگان می باشد.

مواردی که در کمیسیون طراحی شهری مطرح می گردد نام ببرید :

  1. ضوابط نما
  2. مسائل مربوط به نوع سنگ
  3. سایت پلان ها و قدرالسهم ها
  4. پلانهای معماری
  5. پاسخگوئی به دانشجویان جهت انتخاب پایان نامه (کارشناسی و کارشناسی ارشد)
  6. پاسخگوئی به پلانهای معماری زیر ۱۰۰۰ مترمربع

حقوقی ملکی

عدم افراز چیست؟

اگر آپارتمان مورد مالکیت شما و خواهان غیر قابل افراز و جدایی است،یعنی نمیتوان آن را به دو قسمت تقسیم کرد.ناگزیرید بدوا به اداره ثبت محلی که ملک در حوزه آن وجود دارد مراجعه کنید و تقاضای صدور گواهی عدم افراز را مطالبه کنید.پس از اینکه تشریفات ثبتی آن انجام شد به شما گواهی عدم افراز ملک مورد درخواست داده خواهد شد.پس از آن دادخواستی با خواسته دستور فروش ملک به دادگاهی که ملک شما در صلاحیت آن قرار دارد به طرفیت شریکتان تقدیم و گواهی فوق را ضمیمه دادخواست می کنید.دادگاه با بررسی مدارک اقدام به صدور رای مبنی بر دستور فروش ملک را به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و مادتین ۹و۱۰ آیین نامه همین قانون صادر و اعلام می‌کند.پس از آن با مزایده ملک و فروش آن شما قادر خواهید بود از پول حاصل از فروش ملک در مزایده سهم خود را دریافت دارید.


موجر، مستاجر

تعریف اجاره

اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر)برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه)به اجاره واگذار می کند

شرایط اجاره

  1. موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را به اجاره دهد مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد
  2. مدت اجاره باید معین باشد : اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه ..) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می شود
  3. موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد
  4. اجازه کتبی : طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ، بایدقرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافا در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال۷۶ بهره مند شوند . اگر طرفین(موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می گردند که باعث می شود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.

تکالیف موجر

  1. تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجرنماید
  2. بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر می گیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر بر گرداند
  3. انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آنرا انجام دهد

موجر کیست؟

فردی است که صاحب و مالک خانه و آپارتمان و یا مغازه می باشد و آنرا اجاره میدهد

مستاجر کیست؟

فردی است که با پرداخت کرایه خانه یا آپارتمان و یا مغازه را اجاره می کند

تکالیف مستاجر

  1. پرداخت کرایه : معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی که مستاجر رهن کامل می کند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا کرایه ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد موجر اجاره بها (کرایه ) هم می گیرد
  2. تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد
  3. انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره :اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و کلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد
  4. پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت کند
  5. جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت کند
  6. خودداری از ورود خسارت به محل اجاره : مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران کند
  7.  خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای : اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

حقوق مستاجر

  1. در خانه یا آپارتمان مسکونی :
    مستاجر معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده اش خانه ای را اجاره می کند بنابراین او حق دارد از انباری و یا پارکینگ مشترک استفاده کند مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می تواند آنرا از موجر پس بگیرد اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد مستاجر می تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد . مستاجر می تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد .
  2. در مغازه و محل کسب :
    در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده اشتغال یابد .بنابراین و در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجارده را دارد.
    در این نوع از اجاره موجر معمولا با گرفتن سر قفلی مغازه اش را اجاره می دهد .در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد.
    لکن در بحث اجاره محل کسب باید به این نکته توجه کرد که اجاره محل های کسب بعد از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ می باشد و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ می باشد. که این دو قانون باهم تفاوت های اساسی دارند که در بخش های بعدی توضیحات بیشتری خواهیم داد.

حقوق موجر

  1. دریافت اجاره بها در مواعد مقرر
  2. حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد . لکن در این مورد باید به اجاره محل کسب هایی که قبل از سال ۷۶ اجاره داده شده است توجه کرد چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی شود.
  3. حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.

خسارت به مال مورد اجاره

اگر مستاجر باعث ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر شود باید آنرا جبران کند مثلا اگر مستاجر شیشه های خانه یا مغازه را شکسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب کرده باشد باید در هنگام تخلیه یا خودش آنها را تعمیر و اصلاح کند یا هزینه های آن را به موجر بپردازد اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری کند موجر می تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارتهای خود به دادگاه مراجعه کند و دادگاه از طریق پول پیش مستاجر که نزد موجر است خسارتهای موجر را جبران می کند.

سر قفلی

تعریف : مبلغی است که موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت می کند و در ازای آن مغازه را به مستاجر اجاره میدهد، بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاک تجاری وجود دارد.
مقدار سر قفلی: تعیین مقدار سر قفلی باتوجه به نرخ بازار با توافق موجر و مستاجر تعیین می شود. هر قدر که مقدار سر قفلی بالاتر باشد، مقدار کرایه کمتر است.
انتقال سر قفلی: در قراردادهای اجاره منعقده پس از سال ۱۳۷۶ مستاجر حق دارد مغازه را به فرد دیگری واگذار کند اما اگر در قرارداد اجاره حق انتقال (اجاره دادن) مغازه از مستاجر سلب شده باشد او حق ندارد مغازه را به دیگری بدهد در موردی که مستاجر حق اجاره دادن مغازه را دارد می تواند سر قفلی هم از مستاجر جدید بگیرد یعنی در قبال اجاره دادن مغازه از مستاجر جدید مبلغی همانند سر قفلی که خودش به مالک داده یا مبلغی کمتر یا بیشتر از آن بگیرد در این صورت مستاجر دوم هنگام تخلیه می تواند سر قفلی را از مالک مطالبه کند . لکن در قراردادهای اجاره محل کسب منعقده قبل از ۱۳۷۶ که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است مستاجر حق انتقال مورد اجاره را ندارد و در صورت انتقال نه تنها موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند بلکه به مستاجر صرفا نصف سرقفلی تعلق می گیرد. توصیه می شود در این زمینه حتما قبل از هر اقدامی با یک وکیل با تجربه مشورت کنید.
اختیاری بودن سر قفلی : منظور این است که ایجاد سر قفلی اجباری نمیباشد و اگر طرفین (موجر و مستاجر)توافق کنند که سر قفلی در کار باشد و فقط درازای اجاره بهای ماهانه مغازه را اجاره کند دیگر سر قفلی وجود نخواهد داشت و هنگام تخلیه مستاجر نمی تواند حق سر قفلی را مطالبه کند و باید ملک را تخلیه کند بدون اینکه چیزی بعنوان سر قفلی بگیرد
تخلیه و استرداد سر قفلی : اگر مالک، ملک تجاری خود را با گرفتن سر قفلی اجاره دهد به هنگام تخلیه وی باید سر قفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت کند در صورت اختلاف موجر و مستاجر در مورد قیمت سر قفلی کارشناس رسمی دادگستری اظهار نظر می کند

تضمین تخلیه

اگر مستاجر خانه یا آپارتمان یا مغازه را در پایان قرارداد تخلیه نکند موجر می تواند از دادگاه بخواهد مستاجر را اجبار به تخلیه نماید برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند معمولا موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته ای از مستاجر می گیرد که در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می تواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد

انواع اجاره

  1. اجاره خانه و آ پارتمان مسکونی: در این نوع اجاره مستاجر برای سکونت خود و افراد خانواده خانه یا واحد آپارتمانی را معمولا برای یک سال اجاره می کند موجر معمولا مبلغی به عنوان پول پیش از مستاجر دریافت می کند و مبلغی هم ماهانه به عنوان اجاره بها تعیین می شود
  2. اجاره مغازه و محل کسب: گاهی مستاجر برای اشتغال به کسب (طلا فروشی .سوپر مارکت .خیاطی .لوازم الکتریکی . )مغازه ای را اجاره می کند در این نوع اجاره ها موجر معمولا مبلغی به عنوان سر قفلی دریافت می کند که در بخشهای بعد توضیح می دهیم

بر هم زدن قرارداد اجاره

  1. فسخ قرارداد از سوی مستاجر:
    معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان میرسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می گیرد .
    گاهی خانه یا مغازه معیوب و ناقص است مانند اینکه موجر اعلام کند خانه اش سیستم گرمایشی وسرمایشی دارد در حالی که چنین نبوده یا موجر اعلام کند خانه اش صد متری است در حالی که هفتاد متری بوده در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند.
    نکته: برای فسخ اجاره مراجعه به دادگاه لازم است .
  2. فسخ قرارداد از سوی موجر :
    اگر مستاجر محل اجاره را تبدیل به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون کند موجر می تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند .
    همچنین اگر مستاجر به گونه ای از مال مورد اجاره استفاده کند که موجب خرابی و خسارت به ملک شود موجر می تواند از دادگاه منع مستاجر را بخواهد اگر منع مستاجر ممکن نبود موجر می تواند اجاره را بر هم بزند .
  3. توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد: اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند این عمل را اقاله می گویند معمولا هر قراردادی را می توان با توافق دو طرف آن بر هم زد

تقاضای مهلت برای تخلیه ملک

اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نکند موجر به دادگاه مراجعه میکند تا مستاجر را به تخلیه ملک مجبور نماید اگر مستاجر به علتی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت کند دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا یک ماه به او مهلت می دهد تا ملک را تخلیه کند در این صورت مستاجر باید اجاره بهای یک ماه را هم بپردازد

دقت در تنظیم قرارداد اجاره

با توجه به اینکه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به ویژه اجاره محل کسب و تجارت) وجود دارد موجران و مستاجران حتما باید از وکلا و مشاورین حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره بهره مند شوند زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی ممکن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد و یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی سر قفلی به مستاجر بپردازد.
یا ممکن است مستاجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سر قفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شود
سرگردانی در دادگاهها: بنابراین برای پیش گیری از ضایع شدن حقوق موجر و مستاجر و همچنین جلوگیری از سرگردانی آنها در راهروهای دادگستری عاقلانه این است که در تنظیم اجاره از نظر و کمک وکیل یا مشاوره حقوقی حتما استفاده شود .
و اما توصیه حقوقی ما در این زمینه : همواره قراردادهای اجاره خود را با امضای دو نفر شاهد تنظیم نمایید در غیر اینصورت از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ (تخلیه فوری ملک) بهره مند نخواهید شد.

کلیه حقوق این وب سایت متعلق به شرکت بهساخت بایابنا می باشد.